転勤になったら/ 空き家を貸したい(分譲マンション・戸建)

税金や確定申告について

一般に、アパートやマンションを賃貸に出し、そこで収入を得ている場合、確定申告をしなくてはなりません。転勤の期間だけマイホームを賃貸に出すという場合も同様です。 そこで、よくありがちな疑問を下記にまとめてみました。

国内居住・転勤編

  • 自宅を貸すことで得た収入に、税金はかかる?
  • 自宅を賃貸した場合、確定申告をする必要はある?
  • 賃貸収入から控除できる必要経費には、どのようなものが含まれるの?
  • 自宅を賃貸している間に確定申告をすると、税金が還付されることはある?
  • 住宅ローン控除を受けているんだけど、自宅を賃貸に出したらどうなるの?

自宅を賃貸することによって得た収入(賃料・共益費・礼金・更新料など)から必要経費を差し引いた所得が、不動産所得として所得税の課税対象となります。

年末調整を受けた給与所得者で、不動産所得やその他の給与所得以外の所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告をする必要があります。

この場合の「必要経費」とは、賃貸収入を得るために必要な経費のことで、管理費・修繕費・減価償却費・火災保険料・住宅ローン金利・固定資産税などが認められています。申告する際には明細が必要になります。

損益通算により還付となる場合があります。損益通算とは、2種類以上の所得があり、黒字と赤字の所得があった場合に、一定の手順によってその黒字と赤字を差引計算することです。年末調整を受けた給与所得者が、自宅の賃貸による不動産所得が赤字となった場合は、給与所得との損益通算により所得税が還付される場合があります。

控除を受ける条件のひとつとして、実際にその家に住んでいることが必要となります。そのため、賃貸期間中は控除適用の対象外となってしまいます。ただし、賃貸契約終了後に控除の適用期間が残っていれば、残存期間分の再適用を受けることができます(賃貸契約の前後に税務署への届出が必要となります)。そのほかにも細かい条件がありますので、詳しくは税務署にご確認ください。

海外居住・転勤編

  • 確定申告をすると、税金が還付される?
  • 確定申告書は、どこの税務署に提出すればいい?
  • 郵送や国際宅配便でも申告できる?
  • 納税管理人を定める必要があると聞いたんだけど、具体的にはどうすればいい?
  • 支払調書はどこに請求すればいい?

不動産賃貸料から源泉徴収された税額を確定申告で精算することにより、還付を受けられる場合があります。
1年以上の予定で海外勤務者として赴任する場合、原則として非居住者になります。非居住者の所得のうち、国内で発生した所得については引き続き日本の所得税法が適用されるので、不動産所得が一定額以上であれば、毎年、確定申告書を提出する必要があります。非居住者の国内不動産の貸料は、賃借人が法人の場合は支払の際に20.42%(所得税+復興特別所得税)の源泉徴収をすることが義務づけられています(使用目的が、賃貸人またはその親族の居住用である場合は除きます)。そのため、この源泉徴収税額は確定申告によって精算されることになり、計算結果によっては還付となる場合があります(逆に納付となる場合もあります)。

確定申告書の提出先は、自宅(直前の納税地)に親族が引き続き居住している場合は、自宅の住所地を管轄する税務署、そうでない場合は賃貸不動産の所在地を管轄する税務署となります。詳しくは税務署にお問い合わせください。

郵送や国際宅配便による申告も可能です。ただし、国際宅配便によって送付される場合は、申告期限内に管轄税務署必着となっていますので、発送の際に宅配業者に到着日を確認することをお勧めいたします。通常の郵送による申告(期限日消印有効)とは異なりますのでご注意ください。

納税管理人は、本人に代わって確定申告書の提出や税金の納付など行い、非居住者の納税義務を果たすために置かれます。納税管理人を定めた後は、税務署が発送する書類は納税管理人宛てに送付されます。毎年、確定申告書(還付申告を含む)を提出する際には、出国するまでに所轄税務署に「所得税の納税管理人の届出書」を提出しておく必要があります。届出書は各税務署で交付を受けられます。

支払調書(「非居住者に支払われる不動産の使用料等の支払調書」)については、オーナー様から当社にご請求いただいた場合に限り、当社より借主法人に依頼のうえ、国内代理人様にご郵送いたします。なお、借主法人に発行を依頼する場合につきましては、法人によっては発行手続きに時間がかかりますのでご了承ください。

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